Wyszukaj w serwisie:


odkurzacze centralne
wnętrza

budowa

wokół domu

znajdź nas na facebook

Krótka historia i stan dzisiejszego kredytu hipotecznego

16 Lutego 2011
Krótka historia finansowania zewnętrznego, czyli sytuacji, w której właściciel nie może po prostu zapłacić za wszystko z własnych środków.

Powiązania nabywania praw własności nieruchomości ze sposobem ich finansowania czy późniejszej eksploatacji znany jest od początków cywilizacji osiadłych, czyli odkąd człowiek przestał wędrować a postanowił osiąść w jednym miejscu. Początków należy szukać już w czasach kultury greckiej, skąd odziedziczyliśmy nazwę hipoteki1. Później Włosi wprowadzili na rynek pojęcie listów zastawnych2, a nastepnie powstały niderlandzkie listy kolonialne, które dodały do klasycznego zastawu pieniądza za własność pierwszy element ryzyka, jakim było „inwestowanie w nowy, nieznany Świat”.
Ale i my nie mamy się czego wstydzić tej materii. Miejscem narodzin pierwszych instytucji udzielających kredytu hipotecznego najbardziej zbliżonego do jego obecnej formy był Śląsk. Instytucje pod nazwą "towarzystwa kredytowe" emitowały listy zastawne2, które szybko spotkały się z dużym zainteresowaniem zarówno beneficjentów środków, jak i depozytariuszy. Ci ostatni widzieli w tej formie inwestycji niezagrożony zysk dla swoich wolnych nadwyżek finansowych. W XIX wieku na terenie wszystkich trzech zaborów towarzystwa kredytowe ziemskie działały prężnie. W Galicji najprężniejszym ośrodkiem finansowym w zakresie obrotów gruntami i nieruchomościami był Lwów, gdzie w 1841 roku powstał Galicyjski Stanowy Instytut Kredytowy. W Krakowie funkcjonowało Towarzystwo Kredytowe Miejskie, w którym zabezpieczeniem wierzytelności pieniężnych była hipoteka ustanowiona na własności miejskiej. Przy strukturze własności obowiązującej w tamtych czasach w praktyce była to kamienica. Zabezpieczanie jej części było niezwykle rzadkim zjawiskiem.
Obecnie, po kilkudziesięciu latach przerwy, ta forma przeżywa prawdziwy renesans.
Rozwój budownictwa finansowany kredytem hipotecznym - jak każdy proces ekonomiczny - możemy przedstawić w formie bilansu. Po jednej stronie mamy popyt napędzany indywidualnie tym, że ludzie widzą dla siebie perspektywy rozwoju, więcej zarabiają i odczuwają naturalną potrzebę samodzielności. Role bezproduktywnych spółdzielni rodem z filmów Stanisława Barei przejęli developerzy3 i mali inwestorzy prywatni, co zwielokrotniło ilość budowanych mieszkań i skróciło czas oczekiwania z kilkunastu lat do kilku – kilkunastu miesięcy.
Druga strona bilansu jest zdecydowanie bardziej rozwinięta. Stanowią ją banki i inne instytucje, które gotowe są każdą taką inwestycję sfinansować. Aktualnie banki zmieniły swoja strategię sprzed kilku lat, w której klient indywidualny tolerowany był jedynie wtedy, gdy przynosił depozyt, natomiast w przypadku alokacji aktywów4 był lekceważony. Zmieniło się to dopiero wtedy, gdy dochodowość państwowych papierów wartościowych spadła i trzeba było zmienić kierunek inwestowania. Wtedy banki szybko przekierowały się na przeniesienie części aktywów w sektor osób fizycznych, a w szczególności na inwestycje związane z kredytowaniem nieruchomości. Wyszły z ofertę kredytową, a niektóre wręcz wydzieliły osobne banki zależne, zajmujące się tylko taką działalnością. A to dowód na poważne podejście do tematu. Nie tylko banki stały się podmiotami finansującymi. Coraz więcej developerów dysponuje kapitałami, z których samodzielnie lub w dużej części sami finansują inwestycję.
W tym równaniu obserwuje się jeszcze przewagę popytu nad podażą, co jest podyktowane w ogromnej mierze przez braki rozwiązań systemowych. Potencjalni chętni na zakup mieszkania czy domu nie mają większego wpływu na władze, które od kilku lat obiecują zatwierdzenie planów zagospodarowania przestrzennego. Bez tego budownictwo jest praktycznie sparaliżowane. Ale i tak od kilku lat w budownictwie utrzymuje się tendencja wzrostowa.
Zwrot banków w kierunku sektora osób fizycznych widoczny jest na każdym kroku. Ogromna presja marketingowa, nowe wyspecjalizowane placówki, ulotki, inicjatywa już na poziomie pierwszych spotkań z developerem – to standardy zachowań banków w tym zakresie. A wzięło się to stąd że dla bankowców przy planowaniu alokacji aktywów najważniejsze są dwa parametry – dochodowość i ograniczenie ryzyka5. Kredyty hipoteczne doskonale wpisują się w ten schemat. Jako kredyty długoterminowe dają bankom stały pewny dochód przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Poza tym mają doskonałe zabezpieczenie – własności nieruchomości. Relacja jest zatem cały czas niezwykle dla banku korzystna – z jednej strony maleje zadłużenie klienta wraz z każdą spłacaną miesięczną ratą – z drugiej wzrasta wartość nieruchomości. Dla bankowców –istne eldorado! Czy w związku z tym klient ma jakieś szanse by wyjść z tego starcia obronna ręką? Ma i sposobem tym jest doskonałe rozeznanie i wiedza o aktualnej ofercie wszystkich banków, o stosowanych przez nie procedurach, systemach skoringowych6, ubezpieczeniach, przewalutowaniach7, konsolidacjach kredytów8 czy częściowych zwolnień z hipoteki

Taka wiedza jest w tej chwili niezbędna przy chęci zakupu własnego M. Bez niej można stracić na rzecz banku nawet kilkaset tysięcy złotych tytułem źle dobranego kredytu. Trudno spodziewać się, by każdy taką wiedzę posiadał. Stąd na rynku pojawili się doradcy i pośrednicy kredytowi, którzy stanowią przegub pomiędzy bankami a klientem. To, czy warto korzystać z ich usług, a przede wszystkim czym się kierować przy ich wyborze, warto dokładnie przemyśleć. Biorąc pod uwagę ilość firm które ogłaszają się w tej sferze temat jest równie szeroki jak wybór samego banku. Pozostawmy go więc na inny artykuł.
 
Słownik:
1Hipoteka – jedno z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej i pozwalające uprawnionemu dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją ona stała się własnością . Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego. Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku, to oświadczenie może być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej
Szczególne postaci hipotek:
hipoteka łączna - obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej obciążonej nieruchomości wedle własnego wyboru.
hipoteka kaucyjna - zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości.
2List zastawny - papier wartościowy, który może być emitowany na okaziciela lub jako imienny. Może mieć postać materialną lub być zdematerializowany. W Polsce jedynie banki hipoteczne mogą emitować listy zastawne, a nazwa "list zastawny" jest zastrzeżona. Ich podstawą są wierzytelności banków hipotecznych zabezpieczone hipotekami lub gwarancją określonych instytucji (m.in. skarb państwa i NBP). Podstawa prawna: Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 roku Nr 99, poz. 919, z późn. zm.)
3Deweloper - inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę domów na sprzedaż.
4Alokacja aktywów - rozwinięcie koncepcji dywersyfikacji umożliwiające ograniczenie ryzyka dzięki rozłożeniu środków pomiędzy różne instrumenty i rynki. Optymalizacja alokacji zakłada, że trudno pomylić się jednocześnie w odniesieniu do wszystkich instrumentów i rynków.
5Ryzyko kredytowe - prawdopodobieństwo niewywiązania się kredytobiorcy z zawartej umowy, a zwłaszcza wystąpienia braku spłaty przez kredytobiorcę całości, lub tylko części kredytu wraz z innymi pochodnymi wierzytelnościami banku (rat kapitałowych, odsetek i innych opłat – na przykład prowizji).
6Credit-scoring – system oparty o doświadczenia i uzasadniony przykładami, statystykami oraz danymi zebranymi dzięki empirycznemu porównaniu populacji rzetelnych i nierzetelnych kredytobiorców. Rozwinięty w celu oceny zdolności kredytowej nowych wnioskodawców aby ograniczyć ryzyko niespłacenia kredytu przez osoby znajdujące się w grupie podniesionego ryzyka.
7Przewalutowanie - to jednoczesna sprzedaż i kupno pieniędzy w określonych walutach po uzgodnionym kursie walutowym. W wyniku tej operacji należność zostaje wyrażona w nowej walucie.
8Kredyt konsolidacyjny - jego celem jest spłata zadłużenia z tytułu kilku kredytów zaciągniętych na różne cele, zabezpieczenia ich hipoteką, ujednolicenia oprocentowania i przez to w konsekwencji zmniejszenie spłat miesięcznych.
9Hipoteka wygasa z chwilą udokumentowania zapłaty wierzytelności zabezpieczonej, lub złożenia sumy wierzytelności do depozytu sądowego połączonego ze zrzeczeniem się prawa do odebrania tej kwoty lub też po upływie 10 lat, gdy wykreślenie nastąpiło bezpodstawnie.
 
Autor: Marcin Ślusarski
Artykuł opublikowany w nr 1-2/2007 [13-14] dwumiesięcznika Pomysł na dom
 



Galeria:


powrót


Odwiedzono: 5681 razy
Opublikowano przez: Pomysł na dom
Data publikacji: 16 Lutego 2011

Podziel się    



Bruk Bet








podobne artykuły oferta eksperta






freshweb.pl | NetSoftware
2020 © Wszelkie prawa zastrzeżone stat4u